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Immobilieninvestment
mit Substanz und Weitblick

Malicsek Invest steht für fundierte Immobilienveranlagungen,
getragen von Erfahrung, Marktkenntnis und
einem klaren Fokus auf langfristigen Werterhalt.

ANLAGEMÖGLICHKEITEN

Aktuelle Immobilien-Investmentmöglichkeiten bei Malicsek Invest

Bauherrenmodell

Am Aigen 14

Nutzungsart
Wohnungen

Förderungswürdig
Ja

Anbieter
Valuita GmbH

Steueroptimierung
Ja

Produktart
Bauherrenmodell

Bauherrenmodell

Josef-Kienzl-Weg 17

Nutzungsart
Wohnungen

Förderungswürdig
Ja

Anbieter
Valuita GmbH

Steueroptimierung
Ja

Produktart
Bauherrenmodell

Bauherrenmodell

Van-der-Nüll-Gasse 67

Nutzungsart
Wohnungen

Förderungswürdig
Ja

Anbieter
Valuita GmbH

Steueroptimierung
Ja

Produktart
Bauherrenmodell

Investmentprojekte
für institutionelle
Anleger

Immobilieninvestments in den Segmenten
Wohnwirtschaft, Gewerbe und Logistik.

PERSÖNLICHE ENTSCHEIDUNGSLOGIK

Welches Modell passt zu dir?

Diese Logik hilft dir, sauber zu entscheiden: Anlegerwohnung vs. Bauherrenmodell – oder ob eine Kombination sinnvoll ist.

Ergebnis: Am Ende weißt du ziemlich klar, welches Modell für dich passt – oder ob eine Mischstrategie sinnvoll ist.

Schritt-für-Schritt Logik

Schritt 1: Dein Steuersatz (wichtigster Hebel) Grenzsteuersatz über 42–45%?

👉 Liegt dein Grenzsteuersatz über 42–45 %?

❌ Nein → Anlegerwohnung meist sinnvoller
✅ Ja → Bauherrenmodell ernsthaft prüfen

Warum? Das Bauherrenmodell lebt von Verlustverrechnung & AfA. Ohne hohen Steuersatz verpufft der Vorteil.

Schritt 2: Liquidität & Zeithorizont 20+ Jahre binden möglich?

👉 Kannst du Geld 20+ Jahre binden, ohne es zu brauchen?

❌ Nein → Anlegerwohnung
✅ Ja → Bauherrenmodell möglich

Bauherrenmodelle sind keine Flexibilitätsprodukte. Früher Verkauf ist meist schlecht oder nicht vorgesehen.

Schritt 3: Zieldefinition (ehrlich) Was ist dein Hauptziel?

A) „Ich will Eigentum aufbauen“ → Anlegerwohnung
B) „Ich zahle zu viel Steuer“ → Bauherrenmodell
C) „Beides, aber steueroptimiert“ → Bauherrenmodell zuerst, Anlegerwohnung später

Schritt 4: Risikoprofil (psychologisch) Wie reagierst du auf Komplexität?

😌 „Passt, Hauptsache die Zahlen stimmen“ → Bauherrenmodell ok
😬 „Ich will alles verstehen & kontrollieren“ → Anlegerwohnung

Viele unterschätzen diesen Punkt: Ein perfektes Modell bringt nichts, wenn es dich nachts wach hält.

Schritt 5: Einkommenstyp Stabil vs. schwankend

Angestellt, hohes Einkommen → Bauherrenmodell
Unternehmer → Bauherrenmodell
Variable Einkünfte → vorsichtig
Niedriges / schwankendes Einkommen → Anlegerwohnung

Schritt 6: Entscheidungs-Matrix Klar & eindeutig

➤ Anlegerwohnung wählen, wenn:

Steuersatz < 42 %
Flexibilität wichtig
Erstes Investment
Sicherheitsfokus
Eigenständige Kontrolle gewünscht

➤ Bauherrenmodell wählen, wenn:

Steuersatz > 45 %
Steuerlast spürbar stört
Langfristige Planung
Bereits Vermögen vorhanden
Guter Steuerberater an Bord

Schritt 7: Profi-Strategie Beides – in der richtigen Reihenfolge

Phase 1 (Hochsteuerphase): Bauherrenmodell (Steueroptimierung)

Phase 2 (Vermögensaufbau): Anlegerwohnungen (Cashflow & Eigentum)

Phase 3: Schuldenfrei + stabile Einnahmen

Mini-Selbsttest (30 Sekunden):
Zähle deine Ja: Grenzsteuersatz > 45 % · Einkommen langfristig stabil · Geld 20 Jahre entbehrlich · Steuerersparnis wichtig · Komplexität kein Problem

👉 4–5× Ja → Bauherrenmodell · 👉 0–2× Ja → Anlegerwohnung · 👉 3× Ja → Mischstrategie

Quick-Entscheidung

Wenn dein Fokus ist

Eigentum aufbauen

Dann tendiert es zu

Anlegerwohnung

Wenn dein Fokus ist

Steuerlast senken

Dann tendiert es zu

Bauherrenmodell

✅ Anlegerwohnung (typisch)

einfach & kontrollierbar
flexibler als BHM
guter Einstieg
sicherheitsorientiert

✅ Bauherrenmodell (typisch)

stark bei hoher Steuer
langfristig
mehr Komplexität
Steuerberater Pflicht

Merksatz: „Steuer sparen = BHM. Eigentum/Einfachheit = Anlegerwohnung. Beides = Mischstrategie.“

VERMÖGEN STRATEGISCH AUFBAUEN

Oft gestellte Fragen über Immobilien-Anlagemöglichkeiten

Was ist ein Bauherrenmodell?

Ein Bauherrenmodell ist eine Form der Immobilienveranlagung, bei der sich mehrere Investoren an einem Bauprojekt beteiligen. Anleger treten dabei als Miteigentümer auf und profitieren von steuerlichen Vorteilen sowie laufenden Mieteinnahmen.

Welche Vorteile bietet ein Bauherrenmodell?

Zu den wesentlichen Vorteilen zählen steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, langfristiger Vermögensaufbau sowie stabile Erträge durch Vermietung. Zusätzlich profitieren Anleger von der Wertentwicklung der Immobilie.

Für wen eignet sich ein Bauherrenmodell?

Bauherrenmodelle richten sich vor allem an Anleger mit mittlerem bis höherem Einkommen, die steuerliche Vorteile nutzen und langfristig Vermögen aufbauen möchten.

Was versteht man unter einer Anlegerwohnung?

Eine Anlegerwohnung ist eine Immobilie, die ausschließlich zur Vermietung erworben wird. Ziel ist es, regelmäßige Mieteinnahmen zu erzielen und gleichzeitig von einer möglichen Wertsteigerung zu profitieren.

Welche Vorteile haben Anlegerwohnungen?

Anlegerwohnungen bieten planbare Einnahmen, Inflationsschutz sowie eine vergleichsweise stabile Wertanlage. Zudem können Finanzierungen oft langfristig strukturiert werden.

Welche Risiken gibt es bei Anlegerwohnungen?

Wie bei jeder Investition bestehen Risiken wie Leerstand, unerwartete Instandhaltungskosten oder Marktschwankungen. Eine sorgfältige Standort- und Objektwahl ist daher entscheidend.

Was ist ein institutioneller Anleger?

Institutionelle Anleger sind große Organisationen wie Versicherungen, Pensionskassen oder Investmentfonds, die Kapital in großem Umfang investieren und dabei meist langfristige Strategien verfolgen.

Warum investieren institutionelle Anleger in Immobilien?

Immobilien bieten stabile Cashflows, Inflationsschutz und langfristige Wertentwicklung. Daher sind sie ein wichtiger Bestandteil vieler institutioneller Portfolios.

Können private Anleger von institutionellen Strategien profitieren?

Ja, durch strukturierte Investmentmodelle oder Kooperationen können auch private Anleger Zugang zu professionell gemanagten Immobilienprojekten erhalten.

Wie erfolgt die Auswahl geeigneter Immobilienprojekte?

Die Auswahl basiert auf einer umfassenden Analyse von Standort, Marktpotenzial, Renditeaussichten und Risiko. Erfahrung und Netzwerk spielen dabei eine entscheidende Rolle.

VERGLEICH ANLEGERWOHNUNG vs. BAUHERRENMODELL

Vergleich Anlegerwohnung vs. Bauherrenmodell

ich vergleiche Anlegerwohnung vs. Bauherrenmodell klar, ehrlich und entscheidungsrelevant.

Inhalt (vollständig)

1. Kurzfassung (für Eilige)

Anlegerwohnung = einfach, transparent, wenig Steuerspielraum

Bauherrenmodell = komplexer, steuerlich stark, langfristig gedacht

2. Strukturierter Vergleich Eigentum & Kontrolle · Steuern · Cashflow · Risiko · Rendite-Treiber

Eigentum & Kontrolle

Punkt	Anlegerwohnung	Bauherrenmodell
Eigentum	1 konkrete Wohnung	Miteigentum an Projekt
Einfluss	hoch	begrenzt
Komplexität	niedrig	hoch
Verwaltung	selbst / Hausverwaltung	Projektgesellschaft

Steuerliche Behandlung

Punkt	Anlegerwohnung	Bauherrenmodell
AfA	1,5 % p.a.	oft 5–7 % (Sanierung)
Verlustverwertung	eingeschränkt	gezielt & hoch
Liebhaberei	hohes Risiko	idR ausgeschlossen
Vorsteuerabzug	❌ nein	✅ meist ja

👉 Das Bauherrenmodell ist steuerlich deutlich stärker.

Cashflow & Finanzierung

Punkt	Anlegerwohnung	Bauherrenmodell
Anfangs-Cashflow	meist negativ	oft neutral/positiv
Steuerwirkung	gering	stark
Fremdkapitalquote	hoch	hoch
Stabilität	gut	sehr gut bei seriösem Anbieter

Risiko & Flexibilität

Punkt	Anlegerwohnung	Bauherrenmodell
Vermietungsrisiko	1 Wohnung	verteilt
Bau-/Kostenrisiko	gering	vorhanden
Verkauf	jederzeit	eingeschränkt
Laufzeit	flexibel	15–25 Jahre

Rendite-Treiber

Anlegerwohnung	Bauherrenmodell
Wertsteigerung	Steuerersparnis
Mieterhöhungen	Abschreibung
Kreditabbau	Verlustzuweisung

3. Typisches Rechen-Ergebnis (vereinfacht)

Anlegerwohnung

EK: 50.000 €
Cashflow Jahre 1–10: leicht negativ
Rendite: 4–6 % p.a.
Steuerwirkung: gering

Bauherrenmodell

EK: 20.000 €
Steuerersparnis Jahre 1–10: hoch
Rendite auf EK: 10–20 % p.a. (steuergetrieben)
Dafür: längere Bindung

4. Für wen ist was sinnvoll?

✅ Anlegerwohnung – ideal wenn du:

Einsteiger bist
Sicherheit & Einfachheit willst
Flexibel bleiben möchtest
Niedrigeren Steuersatz hast

✅ Bauherrenmodell – ideal wenn du:

Hohen Grenzsteuersatz (≈ 45–55 %) hast
Langfristig investieren willst
Steuerlast aktiv optimieren möchtest
Bereits Vermögen/Einkommen hast

5. Häufiger Denkfehler ⚠️

„Bauherrenmodelle sind riskanter“

❌ Falsch pauschal.

👉 Schlecht strukturierte Bauherrenmodelle sind riskant.

Gute Modelle sind oft stabiler als einzelne Anlegerwohnungen, weil:

Risikostreuung
professionelle Verwaltung
konservative Kalkulation

6. Entscheidungshilfe (ehrlich & pragmatisch)

👉 Wenn dein Ziel ist:

„Ich will Eigentum aufbauen“ → Anlegerwohnung
„Ich zahle zu viel Steuer und will das legal reduzieren“ → Bauherrenmodell
„Beides“ → zuerst Bauherrenmodell, später Anlegerwohnung

Auf einen Blick

Anlegerwohnung

einfach · transparent

Bauherrenmodell

steuerlich stark · komplex

Laufzeit BHM

15–25 Jahre

AfA Vergleich

1,5 % vs. 5–7 %

Merksatz

„Steuer sparen = BHM. Eigentum/Einfachheit = Anlegerwohnung. Beides = Mischstrategie.“

Brutal ehrlich:
Anlegerwohnung baut Vermögen.
Bauherrenmodell spart zuerst Steuern und baut dann Vermögen.

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